Fradeling i LNF-område

I Birkenes kommune får vi inn en del søknader om fradeling av bolig- og fritidseiendommer i områder avsatt til LNF-formål (landbruks-, natur- og friluftsformål) i kommuneplanens arealdel, og fremgangsmåten under er derfor spesielt rettet mot disse sakene.

Det finnes foreløpig ikke digitale søknadsskjema for søknad om fradeling og arealoverføring, og søknaden må derfor fylles ut på papir.

Fradeling, arealoverføring eller grensejustering?

Fradeling betyr at det opprettes en ny eiendom med nytt bruksnummer.

Arealoverføring betyr at det overføres et større areal (enn kravene for grensejustering) fra en eiendom til en annen (eiendomsgrensene justeres), uten at det opprettes en ny eiendom.

Grensejustering er mindre endringer av eiendomsgrensene mellom to eiendommer. For at en endring av eiendomsgrenser skal anses som grensejustering kan maksimalt 5 % av eiendommens areal justeres og inntil 500 m2, samt at verdien av arealet som justeres ikke overstiger 1G (folketrygdens grunnbeløp). Grensejustering er ikke søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, men behandles etter matrikkelloven. Søknadsskjema for grensejustering finnes på oppmålingsavdelingens side.

Digital byggesøknad for privatpersoner

Vi oppfordrer til å lage en digital søknad via lenken over. Dersom du heller ønsker å fylle ut en papirsøknad, finner du skjemaene her.

Situasjonsplan

Legg ved et kart hvor du tegner inn ønsket ny grense på kartet. Bruk gjerne kommunekart.com. Situasjonsplanen bør være så nøyaktig som mulig, men det kan gjøres mindre justeringer under oppmålingsforretningen ved behov.

Søknad om dispensasjon

Fradeling av bolig- eller fritidsboligtomt i LNF-områder er avhengig av dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. Sjekk hvilken plan som gjelder for din eiendom her.

Dersom du sender en digital søknad, fyller du inn dispensasjonssøknaden i samme skjema. Dersom du søker på papir, finner du skjema for dispensasjonssøknad her.

Veiledning om dispensasjon finnes her. Det er viktig at du presiserer hva du søker om dispensasjon for (f.eks. fradeling av boligtomt) og at dispensasjonssøknaden begrunnes.

Vi minner om at både fradeling, oppføring av bolig (og eventuelt andre bygninger som garasje), opparbeiding av vei og etablering av avløpsanlegg krever dispensasjon fra LNF-formålet. For å unngå mange søknader og tilhørende gebyrer, anbefaler vi at mest mulig samles i én eller to søknader (for eksempel først en søknad om dispensasjon for fradeling, og deretter en søknad om dispensasjon for bolig, garasje, vei og avløpsanlegg, osv.).

Nabovarsel

Når du skal søke om fradeling, må du varsle naboer og gjenboere. Nabovarsling må være gjennomført før du sender søknad om fradeling til kommunen. Husk at både søknad om fradeling og dispensasjon skal nabovarsles.

Send digitalt nabovarsel her

Papirskjema for nabovarsel finnes her.

Nabovarsel kan unnlates dersom fradelingen ikke berører interessene til naboer eller gjenboere, for eksempel hvis det er stor avstand til nærmeste nabo. Dersom du mener naboer/gjenboere ikke blir berørt, legger du ved en begrunnelse sammen med søknaden.

Private rettigheter

Aktuelle private rettigheter kan være:

• Veirett over privat eiendom og frem til offentlig vei.
• Rettighet til å plasseres hele eller deler av privat avløpsanlegg på annen eiendom enn den som skal deles fra.
• Rettighet til å føre vann- og avløpsledninger over annen eiendom for å koble til offentlig vann- og avløpsanlegg.

Det er viktig at rettighetene følger eiendommen, uavhengig av hvem som til enhver tid eier den. Rettighetene må derfor også sendes inn selv om det er samme grunneier som eier den fradelte eiendommen og eiendommen veien skal gå over/der avløpsanlegget skal plasseres.

Du kan enten lage et eget skriv eller bruke Statens kartverks skjema for erklæring om rettighet i fast eiendom. Det presiseres at slike erklæringer er privatrettslige dokumenter hvor det er de enkelte parter som er ansvarlig for innholdet.

Vi anbefaler at rettighetene tinglyses når den fradelte eiendommen har fått eget bruksnummer.

Tillatelser etter andre lovverk

I noen tilfeller må det også gis tillatelser etter andre lovverk før byggesaksavdelingen kan gi tillatelse til fradeling etter plan- og bygningsloven. 

• Avkjørselstillatelse
  Dersom du skal ha ny avkjørsel til offentlig vei (kommunal vei, fylkesvei eller riksvei), må du søke om tillatelse. Dersom du skal benytte en eksisterende avkjørsel, må du søke om tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen. Vi anbefaler å bruke Statens vegvesens søknadsskjema (søknaden sendes automatisk til riktig veimyndighet).
• Utslippstillatelse
  Skal du ha privat avløpsanlegg, må du søke om utslippstillatelse etter forurensningsforskriften. Mer informasjon finnes her.
  
  Vær oppmerksom på at dersom fradelingen er i strid med plan, kan det ikke gis utslippstillatelse før det foreligger godkjent dispensasjon fra plan.
  
  
• Fradeling etter jordlova
  Dersom du søker om fradeling i LNF-områder eller LNF-spredt bolig- og fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel, må det først foreligge tillatelse til fradeling etter jordlova § 12. Mer informasjon finnes her (under «Deling»).

Kommunens behandling av søknaden

Kommunen skal behandle søknad om fradeling etter plan- og bygningsloven innen 12 uker (3 uker hvis fradelingen er i tråd med plan og ikke krever uttalelse fra andre myndigheter). Søknad om dispensasjon fra LNF-formålet for fradeling av bolig- eller fritidsboligtomt, behandles politisk i formannskapet. Du må derfor påvente at behandlingstiden er lengre for slike saker enn søknader som behandles administrativt.

Hvis vi trenger flere opplysninger, tar vi kontakt med den som står oppført som tiltakshaver, hvis ikke en annen kontaktperson er oppgitt.

Når det er gitt tillatelse til fradeling etter plan- og bygningsloven, sender vi saken videre til oppmålingsavdelingen. Oppmålingsavdelingen tar kontakt med tiltakshaver for å avtale tidspunkt for oppmålingsforretningen. Når ny eiendom er tinglyst med eget bruksnummer, er saken ferdig.

Du må søke konsesjon i de tilfeller hvor du skal tinglyse en ubebygd bolig- eller fritidsboligtomt over 2 dekar. Det vil tilfalle et gebyr på kr. 5 000,-. Dersom tomten er under 2 dekar, vil du kunne erklære ervervet på skjema for egenerklæring om konsesjonsfrihet. Dette er gebyrfritt.

Les mer om konsesjon på landbruksavdelingens side (under «Konsesjon fra landbrukseiendom»).

Søknad om fradeling vil bli gebyrbelagt både for søknad etter plan- og bygningsloven (inkludert eventuell dispensasjon) og for oppmålingsforretningen. Dersom det må søkes om fradeling etter jordlova og/eller om utslippstillatelse, kommer gebyr for dette i tillegg.

Gebyr for fradeling etter plan- og bygningsloven

Gebyr for oppmålingsforretning

Gebyr for søknad om utslipp

Gebyr for fradeling etter jordlova (under «Deling»)

Behandlingsgebyr for konsesjon (under «Konsesjon for landbrukseiendom»)